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最新表态释放什么信号,后的房企战略必发88官网:

昨天,人民币兑美元汇率又双叒叕创出近年新高。   首先,在上海中国外汇交易中心交易的在岸人民币价格突破7.14大关,较昨日收盘价大涨500多点,涨幅0.72%。      在香港交易,更能反映市场实际情况的离岸人民币价格,期间一度突破7.17,收盘价7.159,较昨日大涨近300点,涨幅0.41%。      不管是在岸,还是离岸,今天的贬值幅度都算得上大幅震荡了。   再把时间往后拉个几年,今天也是站在了绝对高位。      人民币贬出新低,一方面是受上周五双方较劲儿引发的担忧情绪所致,另一方面或许是上面出手了。毕竟人民币贬值有利于提高中国出口商品竞争力,抵消高GS影响。既是说,贬值本身就是一招反制的棋。虽然我们嘴上不会这么说,但动机一直都在。   所以,就现在局面而言,今天的人民币新低不会是最低,未来一段时间内人民币贬值可能还有空间。不过,不会太大,因为还要照顾其他贸易伙伴感受。   那么,人民币贬值,对楼市有什么影响呢?   一、对投资客/炒房客而言,理论上会引发他们对房产的抛售。   因为人民币贬值意味着国内以人民币计价的房产在贬值,国外以美元计价的房产则在增值。出于资产保值增值的考量,投资者就有了抛售国内房产购买国外房产的动机,而他们的集中性抛售短期内又会引发房价下跌。   但我国外汇进出是受严格管制的,所以这种情况在现实中不会大规模发生,但不排除个别神通广大的职业炒家会这么做。   二、对开发商而言,外债压力加剧,下半年打折促销更加普遍。   房地产行业技术含量不高,本质上是一种现金流生意,只要能源源不断地搞到钱,生意就能越做越大。这也是房企资产负债率往往是其他行业企业的几倍,生意仍做得风生水起的原因。但若断了现金流,就如人没了氧气,分分钟钟都能要命。   为了防止房企再次变成不受控的野马破坏调控,在此轮调控逐渐迈入深水区时,上面收紧了对房企融资管道的限制。无奈之下,房企只能把目光瞄向海外。   所以,往年只是一个配角的海外债,今年上半年却成了房企的绝对大腿。   据不完全统计,截止到7月16日,房企融资总量约为4388.4亿元,其中海外债2674亿,占比61%。      不过,国际资本可不是做慈善的活菩萨,而是“吸血鬼”。   海外债的平均发行利率9%,是国内融资渠道公司债的1.6倍、中期票据的1.9倍、短期融资券的2倍。要知道如今国内年回报率达到9%的资产都是凤毛麟角。从此也可见,房企缺钱缺到了什么程度。   开发商薅购房者的羊毛,国际资本薅开发商的羊毛。还真是一物降一物呀。   而对于极度缺钱的房企,则完全是趁你病要你命。比如房企某海、某苑的海外债发行利率超过14%,房企某禾、某发的海外债发行利率为15%,房企某代的海外债发行利率更是高达15.5%。   这么高的利息自然要靠卖房来还。人民币贬值就像杠杆一样,又进一步放大了利息支出成本。人民币跌那么几百个点,就意味着开发商要多卖好多套房才能补得上。   虽然上面规定新发行的海外债只能用于替代到期海外债,但越来越高的利息,显然还是让开发商们有些吃不消。值得一提的是,虽然现在形势严峻,上面还是明确表态让房企死了救市的幻想。   在这种局面下,不管是提前偿还海外债(手里有钱才能还),还是硬抗高利息,都需要开发商加快(经营)现金回流,而最现实可行的选择就是打折促销,而不是继续饮鸩止渴(融资现金流)。   所以,我们看到的个别房企打折促销活动不会是孤例,下半年会有更多房企以各种形式参与进来。   三、对于购房者(刚需)而言,一次上车机会。   从市场交易的角度,开发商就是购房者的对手盘,开发商日子难过的时候,往往就是购房者的机会。   虽然人民币贬值意味着自己购买的房产贬值(较于以美元计价资产),可对于大多数刚需们而言,在全球内配置资产根本就不现实,而房价贬值在自己生活和能力圈内(国内),又几乎没什么实质性影响。所以,倒不妨好好利用这次上车机会。   再说,昨天公布、将于10月8日实施,基于LPR房贷利率大调整,本质并没有提升刚需买房的成本。   如按照5年期的LPR为4.85%计算,如果下个月发布的利率和8月份一致,那么相对于之前4.9%的基准,你买房用改革后的最新利率,还低了0.05%,相当于首套住房房贷利率下降了。   二套房则加点60个基点,加完后是5.45%,相当于房贷利率上浮11%。当然,这也与国家抑制打击炒房客的大基调相符。   所以,对刚需来说,下半年倒不妨好好利用这次上车机会。(来源:楼市参考作者:李不白)

14.997万亿元,这是过去一年中国房地产行业商品房销售额创造的新成绩。与此同时,2018年全国房地产开发投资超过12万亿元,足以体现这一行业的投资规模之大。   伴随中央“房子是用来住的、不是用来炒的”“坚决遏制房价上涨,加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制”“不将房地产作为短期刺激经济的手段”等定位,房地产行业进入了调整的相对深水区。   “今后,没有竞争力的企业很难生存,没有核心竞争力的企业很难发展。”近日在亿翰智库举办的中国房地产百强峰会上,中国房地产产业协会原副会长朱中一就如是说。   58安居客房产研究院首席分析师张波告诉《每日经济新闻》记者,“15万亿”只是行业高点而非企业高点,这意味着行业存在某些不确定性,但高点之下企业则有机会从更大的“蛋糕”中分得更大的份额,机会犹存。   那么“15万亿”之后,房企的机会点到底在哪里?房企是选择放慢速度还是继续高周转?是继续急剧扩张还是精细深耕主业?   规模之战:房企的“收”与“放”   中国人民大学国家发展与战略研究院研究员秦虹近日在中国房地产百强峰会上指出,城镇化的持续推进和中心城市引领的城市群发展,新经济业态的发展和人们对文旅、健康、养老等方面的需求,使得房地产还有10年左右的发展期,这对企业仍然是发展的机遇期。   实事上,进入2019年以来,房地产行业的集中度继续提高。今年上半年,销售额超千亿元的房企达到12家;而前7月,销售额超千亿元的房企则增至15家。   随着房地产从短缺时代过渡到过剩时代,房企的发展战略打法也在相应地进行调整。   以行业三强的碧桂园、恒大、万科为例,碧桂园提出要“提质控速”并随之放缓了在规模上的追求;恒大更提出要做到“三低一高”优化财务结构;而万科也提出“收敛聚焦”来应对行业的变化。   旭辉董事长林中指出,未来是精细化发展时代,传统地产行业以粗放经营为主,尤其成本管理非常粗糙,这就需要房企转变运营思路。   的确,仅从土地成本即可见,房企已经无法粗放生存。在2016~2017年“地王”频出的时代,诸多在一、二线城市拿下“地王”的房企,本以为扛两三年就能够盈利了,但经过本轮市场调控,不少房企会发现风险越来越大。   近日网传的富力地产内部文件就显示,其2019年下半年原则上将暂停拿地,如遇有优质土地项目等特殊情况,可单独呈报集团董事长审批。   秦虹指出,伴随着住房价格管制等原因,房地产开发利润空间压缩,利润空间越来越小。再加上资金上的约束,房地产的杠杆率将会最终将得到控制。   但值得注意的是,目前房企表现出的“收敛”更多是对风险的把控和效率的提升,而非量的缩减。实际上,“要规模还是要利润”是行业内并没有发展到“二选一”的程度,如果生存规模已过,那么可以把眼光放在利润上,但如果生存规模没过,还是要做规模。   因此可以发现,不少规模仍待提升的房企,现阶段无一不是加大步伐,保销售、保回款。   布局策略:一二线城市仍是重中之重   对于规模房企而言,一二线城市仍是布局重点。   中指院数据显示,今年1~7月,碧桂园累计拿地1086亿元,位居拿地榜首位;万科以总额1030亿元占据榜单第二位;第三名融创拿地总额685亿元。TOP10企业拿地总额6605亿元,占TOP100企业的36.5%,行业集中度继续提升。   以万科为例,其7月在土地市场继续发力,单月拿地金额超280亿元。而融创前7个月拿地金额是去年同期(142亿元)的近5倍,从去年第34名跃升至今年的第3;拿地面积达到1188万平方米,较去年同期几乎翻番。   值得注意的是,这些头部房企拿地多集中在一二线热点城市。   据中指研究院数据,1~7月,全国土地成交金额TOP10城市累计成交额9229亿元,同比增长14.8%,而2018年同期为8037亿元。一二线城市仍然是房企投资拿地的重中之重,其中杭州以1672亿元位列榜首;武汉、昆明、西安、郑州等中西部城市土地市场成交日趋火热。   从各城市群拿地金额来看,长三角仍是房企重点关注区域,1~7月,长三角地区土地市场持续火热,TOP10企业拿地金额共计2721亿元,位列首位;受产业转移、人才引进等政策影响,中西部重点城市经济发展加速,成为房地产企业的投资热土,TOP10企业拿地金额达1951亿元;珠三角和环渤海以1219亿元和1217亿元分列第三、第四位。   从城市群拿地企业来看,龙头房企继续坚持广布局的策略,中小房企则集中于其深耕区域发展。如万科、龙湖、碧桂园、绿地、保利、融创、中海等房企,多次出现在各城市群的拿地榜单;此外,京投发展、滨江集团、俊发集团等企业持续深耕大本营,在环渤海、长三角及中西部城市群榜单中出现,拿地较为集中。   再看货值,亿翰智库数据显示,今年1~7月,新增货值破千亿元的企业达15家。其中碧桂园、万科分别以3576.9亿元、2946.1亿元稳坐冠亚军,而融创新增货值是去年同期的3倍,以2808.9亿元跃升至榜单第三位;保利和阳光城跃进前十位。而这些头部企业的货值大部分位于一二线城市。   同策咨询研究总监张宏伟向《每日经济新闻》记者表示,头部企业确实现阶段拿地动作比较积极,当前土地市场回归理性,在公开市场拿地还是比较好的机会。所以一些大企业进行积极补仓和布局,而部分中小企业市场反应能力比较弱,主动收缩了战线,拿地也理性了。未来大型企业和中小企业在土地市场的做法还是不一样的。   跨界发展:向“生态圈”求红利   值得一提的是,当下的“放”已经不同以往。如今的环境并没有给房企太多“盲目冲动”的空间。在成本、资金、政策约束下,房地产业要持续长久的未来发展,必须要探索更多细分领域的转型空间,强化资源有效整合、提升运营能力、重视风险评估、利用政策红利和寻求金融支持。   秦虹认为,转型要向产业细分方向转,要向补短板方向转,要向整合资源方向转,每一个市场都有巨大的细分的市场,而每一个细分市场都有足够大的规模。比如,针对人口结构的变化、产业结构的变化、消费结构的变化等,这涉及到教育、医疗、养老、文体、文化、旅游等。   金科股份董事长蒋思海表示,当单一地产业务发展遭遇瓶颈,变革与突破势在必行。构建“从产品到机制到运营到融资”的产业生态链,既是护城河也是基业长青的必经之路。将来,头部企业的竞争将是生态系统中的竞争。目前,金科就将主要心思用在产品线与产品标准化的构建上。   万科、恒大、保利、碧桂园、华润等头部房企,都在已探索的跨界产业以外,更多考虑地产全产业链能辐射和链接的业务。   如推出了“华润理想国”的华润集团,2018年明确向“城市投资开发运营商”转型的战略,除原本的住宅、商业、写字楼、综合体开发业务外,新布局了养老、农业、长租公寓、影视、产业地产等板块。   但无论是社区综合服务、科技产业投资,还是文化旅游康养,每一项都要有资源支撑。如产业地产既要与政策相匹配,又要考验企业的运营能力,被市场所接受。   亿翰智库董事长陈啸天指出,头部企业的竞争一定是来自于生态系统的竞争,不再是单一的产品力,运营能力,而是整个企业生态系统的竞争。

上周央行两次释放了房地产金融政策“严监管”信号,引发市场关注。专家指出,后续政策层面和房贷层面或以稳定为导向,政策连续性有望得到保持。   央行官网显示,8月2日央行召开   2019年下半年工作电视会议要求,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实房地产长效管理机制,按照“因城施策”的基本原则,持续加强房地产市场资金管控。   银行信贷作为房地产政策关键一环,央行此前已经透露出相应调控思路。7月29日,央行在北京召开银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会,除了强调要保持房地产金融政策连续性稳定性外,还提到要保持个人住房贷款合理适度增长,严禁消费贷款违规用于购房,加强对银行理财、委托贷款等渠道流入房地产的资金管理。此外,还提到加强对存在高杠杆经营的大型房企的融资行为的监管和风险提示,合理管控企业有息负债规模和资产负债率。   房地产金融风险把控是近期市场焦点之一。记者注意到,今年7月初,针对此前部分信托公司房地产信托业务增速过快、增量过大的情况,银保监会对部分信托公司开展了约谈警示,对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司提出了“控制业务增速,将房地产信托业务增量和增速控制在合理水平”等要求。   此前央行公布的《2019年二季度金融机构贷款投向统计报告》(下称《报告》)显示,二季度房地产贷款增速继续平稳回落。   具体而言,2019年二季度末,人民币房地产贷款余额41.91万亿元,同比增长17.1%,增速比上季度末低1.6个百分点;上半年增加3.21万亿元,占同期各项贷款增量的33.2%,比上年全年水平低6.7个百分点。   此外,2019年二季度末,房地产开发贷款余额11.04万亿元,同比增长14.6%,增速比上季度末低4.3个百分点。其中,保障性住房开发贷款余额4.61万亿元,同比增长12.9%,增速比上季度末低7.3个百分点。个人住房贷款余额27.96万亿元,同比增长17.3%,增速比上季度末低0.3个百分点。   中国人民大学财政金融学院副院长赵锡军指出,从房地产行业整个政策的出发点来看,几年前在提出供给侧结构性改革的时候,“三去一降一补”中的“降杠杆”,可以说是针对金融机构向房地产行业加杠杆的行为。目的即建立一个长远的机制,来防止房地产行业出现暴涨暴跌,避免较大波动可能带来的相应风险。   “主要还是避免违规资金流入房地产,”中原地产首席分析师张大伟认为,稳定房地产最主要的是防止出现金融风险,所以在最近几个月,针对房地产融资的各方面政策都在规范与收紧。构建房地产长效管理机制,可以理解为降低经济对房地产的依赖,降低地方政府对土地财政的依赖。   易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《证券日报》记者采访时表示,央行座谈会和下半年工作会议连续点出对房地产市场的管控,这种密集程度在过去是比较少的。体现了央行对于房地产金融监管的导向,以及当前房贷领域“房住不炒”政策的落实,有助于规范相关银行贷款操作,也防范各类违规资金进入到房地产市场。三季度政策会以收紧为主,对房地产市场有一定利空。同时,后续像银行贷款等相关政策也会收紧或者保守。   严跃进表示,从此类会议的表述来看,有三点值得肯定:第一,明确房贷政策的连续性和稳定性,也肯定了个人房贷适度增长的模式。后续政策层面和房贷层面会以稳定为导向。第二,强化对消费贷、理财资金等方面的管控。下半年依然需要管控好资金,防范各类违规资金流入楼市。第三,对于房企来说,明确提到了对高杠杆经营企业的管控,尤其是提到了有息负债规模和资产负债率等数据的管控。下半年预计部分房企在发债等方面会比较节制,同时也会积极进行债务的清偿,以降低资金方面的压力。(来源:证券日报)